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专家分析现在中国的房地产行业正处于进退两难的局面。

更新时间:2009-09-24 10:06:23 - 来源:宁德房地产 点击数:8753 >> 我要发表评论

 受益于政府极度宽松的货币政策,内地房地产市场上半年出现了超预期的量价齐升走势。去年底,楼市步入冰河期,大部分平民百姓不敢入市,因为担心楼市还会往下走。到今年六、七月,很多一线城市的楼价已升过头,比二○○七年底的峰值还要高,平民百姓变得买不起。有专家担心,宽松货币环境,虽然活跃了中国房地产业,支持了经济增长,但却以透支未来的金融安全为代价,一旦资金抽离,楼市可能再次下跌,现在的房地产行业正处于进退两难的局面。

  用再多过激的词汇形容今年中国房地产业的疯狂程度都不为过,就在舆论还在为中化方兴地产以40.6亿元(人民币,下同)的价格夺得广渠门15号地块,创出今年北京最新「地王」吃惊之际,9月10日下午,中海地产以每平方米2.24万元的楼面地价拿下上海市长风生态商务区内面积最大的住宅土地,超过70亿的总价也使其成为今年当之无愧的新「地王」。这一切,都发生在楼市寒冬过后的九个月,也距离它上一次的泡沫不到两年。

  楼市调整让位保增长

  虽然中国政府在○五年三月、○六年五月连续推出二轮房地产调控,然而中国房价还是一而再,再而三的被刷新。在上海,「汤臣一品」报出每平方米11万元的均价,并荣登「内地第一豪宅」,连吸金有术的台湾明星王力宏对于每套至少3000万元以上房价,也表示「只是心动,难以行动」。

  在北京,三环以内二手房每平方米也超过了2万元,首次置业的白领也只能往五环以外住,北京楼市涌动的是近邻山西涌来的煤老板和他们以麻袋携带的现钞。在南方的深圳,由于毗邻香港房价更是以直升机的速度攀升,刚过万元的平均房价迅速被抬升至3万、5万元,炒楼成为深圳人继炒股后又一个热门的「副业」。

  由于金融危机直接重创了中国的外向型经济,在做出了出口将急剧下滑的判断后,为了保证「保增长」,房地产紧缩政策随之被急速扭转。全国人大原副委员长成思危在去年底指出,在当前经济形势下,房地产业在确保经济快速增长中有著更为重要的作用。可以拉动对钢材、水泥等多种建筑材料的消费。此外,对解决就业有重要作用。据测算,每1万平方米的房地产建设就需要约100名工人。通过提供就业机会,房地产业还能起到拉动消费的作用。

  自○八年九月始,中国人民银行在3个月的时间内连续5次降息,将五年期及以上的贷款基准利率从7.83%,下调189个基点至5.94%;同年十月二十二日,更是宣布将首次购买自住普通住宅的个人住房抵押贷款的利率下限,从原先基准利率的85%下调至70%,公积金贷款基准利率亦降至3.33%的历史最低水平。而这一系列旨在推动楼市复苏、拉动消费并刺激经济增长的政策,更较十一月九日国务院推出的十项总额为4万亿元的重磅措施为早。

  随著新年过去,宽松的货币政策开始生效,金融机构雄心勃勃的信贷投放计划,令今年首8个月的新增信贷达到了破纪录的8.71万亿元,较国家推出的刺激计划足足多出一倍,巨额资金重新流入房地产业,无怪乎有房地产企业形容「恍如隔世」般,此时,恐怕最理性的开发商也在盘算如何将楼价提至○七年峰值,甚至更高。

  与此同时,庞大的海外炒家再次涌入。广州市密切研究海外热钱的金融专家、资深外资地产中介负责人透露,不管是日本资金雄存的养老基金、还是海外游资,为了对赌人民币升值,开始多渠道涌入中国,爆炒了中国为数有限的投资产品,楼市首当其冲。

  房地产进退两难

  对于未来房地产业的发展预估,专家普遍认为,基于经济回升基础不稳的考量,中国政府不会轻易改变现行货币政策,只可能进行信贷政策微调。不过,知名房地产专家韩世同表达了自己的担忧,认为过度宽松的货币环境,虽然活跃了中国房地产业,但却以透支未来的金融安全为代价,一旦避险资金抽离,房地产市场将很快就会再次从极度高温到极度冰寒,现在的房地产正处于进退两难的局面。

  基于宏观调控的长期政策思考,国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌指出,第一、应想尽办法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响;第二,即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下,且楼市本身诸多制度还不完善、调控政策尚处摸索阶段时,更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。

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